Libmonster ID: RU-9374

Н. КРЕСНИКОВА, кандидат экономических наук, ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А. А. Никонова РАСХН

Существуют различные виды долгосрочного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Одним из них является не получившая пока в России достаточного распространенияземельная ипотека - система обеспечения исполнения обязательств должников путем залога принадлежащих им на праве собственности участков из состава земель сельскохозяйственного назначения или прав аренды таких участков. Между тем механизм ипотечного кредитования широко применяется в практике землепользования развитых стран.

Земельная ипотека в аграрном секторе зарубежных стран

В настоящее время в структуре аграрного капитала развитых западно-европейских стран (Англии, Германии, Франции, Швеции и др.) доля финансирования сельскохозяйственных товаропроизводителей за счет заемных средств составляет около 50%1. В США она достигает 35 - 70% от величины совокупных затрат на производство сельскохозяйственной продукции. Во всех странах наблюдается следующая закономерность: чем больше ферма, тем выше доля заемных средств в ее основном капитале. Отсюда можно предположить, что обеспеченность ссуд во многом гарантируется обширной земельной площадью, позволяющей крупным хозяйствам получать более значительные, чем выделяемые мелким фермам, ипотечные кредиты. Экономическая практика землепользования развитых стран подтверждает этот тезис. В частности, в Нидерландах под залог земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости банки выдают долгосрочные кредиты (на 30 - 50 лет), размер которых составляет 60 - 80% от оценочной стоимости предметов ипотеки.

В сельском хозяйстве зарубежных стран средний размер ипотечных кредитов, как правило, не превышает 2/3 стоимости недвижимости, отданной в залог. Величина такого кредита обычно зависит от цели его использования. Так, размер ипотечной ссуды, предоставляемой заемщику на приобретение недвижимости, может доходить до 70%, скота - до 50% от суммы соответствующей сделки. При покупке


1 Киселева К. С. Становление земельного рынка и развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве: Дис. канд. экон. наук. Пенза, 2005. С. 34 - 40.

стр. 138


машин и оборудования величина ипотечного кредита варьирует от 40 до 70% их стоимости.

В Германии помимо ипотечных банков кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог недвижимости (земли) осуществляют кооперативные, специализированные государственные и частные коммерческие банки, а также другие кредитные учреждения. Ведущую роль здесь играют кооперативные банки. На их долю приходится 44% совокупных кредитов, выданных сельскохозяйственным товаропроизводителям. В структуре всех кредитных организаций Германии, осуществляющих финансирование аграрного сектора, доля ипотечных банков составляет около 8%. В то же время на сберегательные кассы, в большинстве своем принадлежащие государству, приходится 33% всех средне- и долгосрочных кредитов, выданных сельскохозяйственным товаропроизводителям.

В Германии наиболее распространена так называемая обычная ипотека земельных участков. Согласно германскому законодательству, размер ипотечного кредита не может превышать 60% стоимости земельного участка - предмета ипотеки. Обычная ипотека подлежит записи в земельной книге (своеобразная регистрация ипотечной сделки) с указанием кредитором суммы ипотечного долга и процентной ставки по нему. Как правило, при такой ипотеке оформляется ипотечный акт или принимается соглашение сторон, по которому в случае необходимости кредитор может потребовать от владельца земельного участка составления указанного акта. В земельной книге фиксируется условие о запрете передачи ипотечного акта третьим лицам. В соответствии с германскими законами земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, может быть обременен ипотекой (находиться в залоге). Любое третье лицо, имеющее требования (включая ипотечные) по земельному участку - предмету сделки купли-продажи, может рассчитывать на их удовлетворение, в том числе в судебном порядке. Требования по обычной ипотеке могут передаваться по наследству.

В Японии регулирование земельной ипотеки осуществляется Гражданским кодексом2. Ипотечный контракт заключается на основе согласования взаимных интересов сторон и не имеет установленной формы. Как правило, он составляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации. В ипотечном контракте помимо объекта ипотеки и срока ее действия содержится описание типа займа, указываются его сумма, гарантированная ипотекой, процент по ипотеке, обеспечение гарантий от убытков (страховка), а также определяются обязанности залогодателя и залогодержателя. В частности, залогодатель обязан поставить в известность залогодержателя о факте уничтожения или повреждения заложенной собственности. Запрещается передача права такой собственности третьему лицу, а также изменение ее исходного на момент совершения ипотечной сделки состояния. Наряду с законами используются и административные меры регулирования ипотеки земли. Так, в случае продажи земли с целью реализации положений ипотечного соглашения между сторонами на передачу конкретному покупателю права собственности на нее требуется согласие губернатора (если покупателем выступает государственный или местный орган власти, оно не нужно).

В целом земельная ипотека позволяет сельскохозяйственным производителям развитых стран, с одной стороны, расширять свое хозяйство путем использования основных фондов, приобретенных за


2 Земля: экономическая оценка, купля-продажа / Сост. Б. П. Красноглазое. М., 1991. С. 47 - 74.

стр. 139


счет ипотечных кредитов, а с другой - ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль.

Становление ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения в России

Формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования под залог земельных участков, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения, стало актуальной задачей и в России. Суть земельной ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) может продать земельный участок, выступающий в качестве гарантии лица (залогодателя), предоставляющего его как залог займа, и обладает преимущественным по отношению к другим кредиторам правом на получение дохода от такой продажи. До нее залогодатель может владеть и пользоваться земельным участком - предметом ипотеки. Согласно российскому законодательству, право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только его собственнику. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное3.

Как правило, земельная собственность - потенциальный объект залога - подразделяется на три основных вида:

единый комплекс недвижимости, состоящий из земельного участка с расположенными на нем строениями, сооружениями, зданиями и прочими материальными объектами, неразрывно связанными с землей;

земельный участок, включая его принадлежности (например, поливное оборудование, оросительные и осушительные системы), поскольку, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 135), вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное;

право долгосрочной (не менее 5 лет) аренды земельного участка.

Залоговая земельная собственность - это разрешенное к ипотеке в соответствии с действующим законодательством и предлагаемое собственником или арендатором в залог с целью получения кредита, займа или решения других финансовых вопросов имущество. Его системообразующим фактором является земельный участок, имеющий присущие только ему местоположение, бесспорные границы, координаты поворотных точек, площадь, прочие данные, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Отметим, что при ипотеке земельного участка, на котором расположены зарегистрированные (как самостоятельные) объекты недвижимости (здания, сооружения и пр.), право залога не должно распространяться на них, за исключением особо оговоренных в договоре случаев. В част-


3 Кресникова Н. И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. N 4. С. 61.

стр. 140


ности, на участке из земель сельскохозяйственного назначения могут быть расположены принадлежащие залогодателю на правах собственности парники, теплицы, оранжереи, представляющие собой отдельные зарегистрированные в установленном порядке объекты недвижимости. Тогда, если на заложенный по договору об ипотеке земельный участок залогодержателем по основаниям, предусмотренным законодательством, обращено взыскание, залогодатель сохраняет право собственности на расположенное на нем недвижимое имущество. При этом отчуждаемый в порядке обращения взыскания земельный участок одновременно обременяется сервитутом, который дает право собственнику расположенных на нем самостоятельных объектов недвижимости пользоваться таким участком в пределах, необходимых для их функционирования и эксплуатации в соответствии с целевым назначением.

Анализ структуры оборота земель в России показывает, что число соглашений земельных собственников (как физических, так и юридических лиц) с кредитными учреждениями об ипотеке земельных участков и их доля в общем количестве сделок земельного оборота

крайне незначительны (см. табл. 1).

Таблица 1

Количество сделок залога земельных участков по договорам ипотеки

 

Ед.

%

2002 г.

2003 г.

2004 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Все виды сделок земельного оборота,

5320315

4360926

4385357

100

100

100

в том числе сделки залога (ипотеки)

2461

8773

6350

0,05

0,20

0,14

-----

Источник: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Совокупная площадь залога земельных участков так же невелика, как и ее доля в общей площади земель, охваченных всеми видами сделок земельного оборота (см. табл. 2).

Таблица 2

Совокупная площадь залога земельных участков по договорам ипотеки

 

Тыс. га

%

2002 г.

2003 г.

2004 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Общая площадь, приходящаяся на все виды сделок земельного оборота,

43904,3

67735,6

70513,3

100

100

100

в том числе на сделки залога (ипотеки)

4,3

31,7

18,8

0,00

0,05

0,03

-----

Источник: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Средняя площадь земельных участков, заложенных в разные годы гражданами и/или юридическими лицами по договору об ипотеке земли, колеблется от 1 до 4 га. Основную часть таких земель составляют участки, переданные в залог по договорам ипотеки юридическими лицами (в частности, в 2004 г. гражданами было передано в залог

стр. 141


2,3 тыс. земельных участков общей площадью 3,8 тыс. га, юридическими лицами - 4,0 тыс. участков общей площадью 15,0 тыс. га). Таким образом, закладываются относительно небольшие по площади земельные участки, используемые скорее всего в коммерческих целях.

Залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется товаропроизводителями очень редко, что во многом обусловлено недостаточным участием государства на рынке земельного ипотечного кредитования. Однако государственная политика в этой области начинает меняться. Так, в своем докладе на заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов при Президенте РФ, состоявшемся 29 ноября 2005 г., "О подготовке и реализации приоритетного национального проекта "Развитие АПК"" министр сельского хозяйства РФ А. Гордеев отметил, что "с целью развития земельно-ипотечного кредитования необходимо: внести изменения и дополнения в федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "Об ипотечных ценных бумагах", "О рынке ценных бумаг"; принять решения по упрощению процедуры формирования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и снижению платы за проведение землеустроительных работ при постановке (указанных земельных участков. - Н. К.) на кадастровый учет"4.

Земли сельскохозяйственного назначения включают наиболее ценные виды угодий, обладающих высоким почвенным плодородием. Земельное законодательство закрепляет особые нормы распоряжения, пользования, владения такими землями. Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"" установлено, что предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в залог (п. 1 ст. 12). В настоящее время разрабатывается проект федерального закона об особенностях ипотеки (залога) земель сельскохозяйственного назначения.

На первых этапах формирования рынка ипотечного кредитования под залог участков из состава земель сельскохозяйственного назначения государству следовало бы выделить из бюджета относительно дешевые кредитные ресурсы для запуска земельной ипотечной программы и принять меры по стимулированию ее участников и прежде всего заемщиков, предоставляя им определенные льготы. В частности, целесообразно компенсировать часть затрат залогодателей на уплату процентных ставок по кредитам, выкупать заложенные земельные участки, на которые обращено взыскание, для государственных и муниципальных нужд и пр.

Ипотечный кредит выделяется под залог земельных участков, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав


4 См.: www.mcx.ru.

стр. 142


на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть находящихся в частной собственности. Таким образом, сделки земельной ипотеки совершаются на вторичном рынке земельных участков. Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не разрешена также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования5.

Залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека (залог) земельного участка, находящегося в общей собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), может быть установлена при согласии на это всех собственников. Оно должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное (ст. 7). Таким образом, в новом федеральном законе об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена норма о получении согласия всех собственников на залог земельного участка из состава указанных земель, находящихся в общей собственности, как в письменной форме, так и по решению общего собрания ее участников. Если земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину или юридическому лицу часть, выделенную на местности и зарегистрированную в установленном порядке как самостоятельный земельный участок6.

Основные договоры, заключаемые сторонами при совершении земельной ипотечной сделки

В соответствии с российским законодательством совершение сделки ипотеки земельного участка или права его аренды оформляется договором, условия которого обеспечивают исполнение основных обязательств залогодателя. Участниками договора являются залогодатель и залогодержатель, соответственно представленные, с одной стороны, собственником или арендатором земельного участка, а с другой - кредитной организацией (банком). Заключение договора об ипотеке регулируется Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (гл. II), согласно которому в нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. К договору об ипотеке земельного участка или права его аренды должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим отделом управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Договор


5 Кресникова Н. И. Указ. соч. С. 62.

6 Крассов О. И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. М.: Дело, 2003. С. 239.

стр. 143


об ипотеке подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения. Внесенные изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривают исключение требования о нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой7.

Между заемщиком и кредитором оформляется также кредитный договор с приложением графика платежей по кредиту. В этом договоре определены основные условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения. В частности, в нем необходимо указать, пересчитываются ли проценты по кредиту в зависимости от даты внесения платежа. Одна из особенностей ипотечного кредитования - длительный срок (не менее 5 лет), на который предоставляется такой кредит. При этом ставка по нему ниже, чем по краткосрочным кредитам. Кроме того, в случае, если в кредитном договоре предусмотрена возможность досрочного погашения кредита (как правило, в интересах залогодержателя вводится определенный срок моратория на досрочное погашение кредита), заемщик может погасить его досрочно, платя проценты только за время фактического пользования кредитом. Расчет по кредиту производится, как правило, одинаковыми (аннуитетными) платежами, которые удобны в погашении, поскольку это предполагает погашение (амортизацию) основного долга равновеликими выплатами и фиксированный на весь срок кредитования процент, рассчитанный на остаток долга. Таким образом, заемщик может легко планировать свой бюджет.

Важным аспектом земельной ипотеки является страхование ее предмета - земельного участка. Из-за несоблюдения необходимых требований к его эксплуатации земли, используемые как средство производства в сельском хозяйстве, могут быть загрязнены, заражены, разрушены водной или ветровой эрозией, а также действием других негативных факторов. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - то на сумму не ниже его величины.

Очевидно, вопрос о страховании земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должен быть отражен в договоре ипотечного страхования. При заключении такого договора его сторонами являются страхователь (залогодатель), страховщик (страховая компания) и выгодоприобретатель (кредитор-залогодержатель). Как правило, по ипотечному страхованию банк аккредитовывает только определенные страховые компании, пользующиеся его доверием. Ставка по страхованию составляет 0,8 - 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%, поскольку при наступлении страхового случая банк должен получить не только сам долг, но и проценты по нему. Договор страхо-


Назаров В. Б., Королева С. О. Ипотека: Руководство к действию. СПб. БХВ-Петербург, 2005. С. 174.

стр. 144


вания ежегодно продлевается. К нему прилагается график платежей с указанием суммы ежегодного платежа и срок его внесения.

Если кредитная организация выдвигает требование о поручительстве, то на весь срок ипотечного кредитования составляется так называемый договор поручительства, который заключается между поручителем и банком. При залоге земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения таким поручителем может выступить государство, которое будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам залогодателя.

Определение залоговой стоимости земельного участка

Основная сложность при определении залоговой стоимости земельного участка, обеспечивающей кредит, состоит в согласовании ее величины между залогодателем и залогодержателем. Залогодателю невыгодно указывать в договоре заниженную цену предмета ипотеки, так как от нее зависит размер кредита. В случае же завышения его стоимости банк может столкнуться с трудностями при реализации земельного участка, на который обращено взыскание. Поэтому при оформлении договора земельной ипотеки сторонам следует указывать реальную стоимость ее предмета.

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 1 ст. 67), оценка земельного участка при его ипотеке осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Метод денежной оценки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения должен быть простым и надежным. Этим требованиям отвечает государственная кадастровая оценка земель - определение цены земельного участка исходя из его стоимости, облагаемой земельным налогом. Залоговая стоимость земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения может устанавливаться на базе его кадастровой оценки с корректировкой на местоположение и с учетом предложений залогодержателя.

Цену земельного участка могут определять и специалисты по оценке недвижимости (земли). Однако на практике в заключаемых сделках с землями сельскохозяйственного назначения такая цена встречается редко. Рыночная цена устанавливается на базе цены, недавно уплаченной за соседний земельный участок. Обычно цена земельного участка - предмета ипотеки составляет 70 - 80% его рыночной стоимости.

Финансовые схемы земельной ипотеки

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой (залогом) земельного участка (или права его аренды) обязательству и по договору об ипотеке земли могут быть удостоверены закладной, которая оформляется заемщиком при получении ипотечного кредита. Она

стр. 145


представляет собой именную ценную бумагу, закрепляющую право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой земельного участка (или ипотекой права его аренды). В закладной должна содержаться вся информация о предмете залога и порядке погашения кредита. В случае неуплаты заемщиком долга в срок она дает кредитору право продать заложенный земельный участок с торгов и компенсировать свои потери. В свою очередь закладная может находиться в обороте (продаваться, закладываться и т. д.) на рынке ценных бумаг.

Кредитная организация предоставляет кредиты под залог недвижимости (земельных участков) на длительный срок и под относительно невысокие проценты, уменьшая тем самым объем денежных ресурсов для осуществления своей текущей деятельности. При этом возникает проблема рефинансирования - компенсации затрат на выдачу ипотечных кредитов. Схемы ипотечного кредитования классифицируются в зависимости от способов рефинансирования выданных банком кредитов. Существуют два вида базовых моделей такого кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая. Первая получила наибольшее распространение в США, а вторая - в странах Западной Европы8.

Двухуровневая (классическая) модель ипотечного кредитования объединяет деятельность четырех основных участников: заемщиков; кредитной организации (банка); ипотечного агентства; инвесторов. Ее суть заключается в следующем. Заемщики оформляют закладные, устанавливающие право кредитора на получение исполнения по денежным обязательствам залогодателей. Одновременно заемщики получают от кредитной организации (залогодержателя) ипотечный кредит. Проблему рефинансирования кредитная организация решает путем полной уступки прав по выданному ипотечному кредиту специализированному ипотечному агентству, которое формирует из соответствующих закладных пулы (пакеты) однообразных ценных бумаг. Под залог этих пулов оно выпускает собственные ценные бумаги - облигации, которые поступают в оборот на рынок. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования. Инвесторы (инвестиционные, пенсионные фонды, страховые компании и т. д.), покупая на рынке ценных бумаг указанные облигации, через посредство ипотечного агентства поставляют денежные средства кредитной организации.

В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выпуск ценных бумаг с целью рефинансирования кредитов осуществляет сама кредитная организация, и требования по выданным кредитам состоят на ее балансе. Ипотечные облигации, которые самостоятельно выпускает банк, обеспечены, во-первых, выданными ипотечными кредитами и, во-вторых, заложенной заемщиками землей или другой недвижимостью. Здесь действуют три основных участника: заемщики; кредитная организация (банк); инвесторы.

Как можно видеть, обе базовые модели ипотечного кредитования предусматривают выход на рынок ценных бумаг, то есть являются


8 Покопцева Е. Б. Ипотека: Очень приятно! / Под ред. И. С. Радченко. М. ГроссМедиа, 2005. С. 118 - 121.

стр. 146


открытыми. Поэтому эффективность применения каждой из них во многом определяется развитостью рынка ипотечных ценных бумаг. В условиях развитого рынка наиболее эффективно использование классической двухуровневой модели9. В этом случае возможности роста ипотечного капитала путем перепродажи выданных кредитов практически не ограничены.

В России земельное ипотечное кредитование находится еще на стадии становления. Поэтому применение двухуровневой модели для кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей может быть преждевременным. В то же время после вступления в силу Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" банки получили право самостоятельно выпускать закладные листы. Стало возможным формирование и одноуровневой модели ипотечного кредитования. С учетом разнообразия экономических условий и региональных различий в стране могут получить развитие обе модели земельного ипотечного кредитования, которые будут постепенно адаптироваться к требованиям российской правовой системы.

Институциональная структура земельной ипотечной системы в России

При формировании институтов системы ипотечного кредитования под залог земельной собственности, функционирующих в соответствии с определенными правилами экономического поведения, можно использовать как уже существующие, так и специально созданные государственные и коммерческие структуры. В упомянутом докладе министра сельского хозяйства РФ А. Гордеева особая роль в кредитовании сельскохозяйственных товаропроизводителей отведена Россельхозбанку10. Этот специализированный государственный банк становится уполномоченным агентом Правительства РФ, а также оператором в системе земельного ипотечного кредитования. В субъектах РФ кредитование заемщиков под залог земель сельскохозяйственного назначения будут осуществлять сеть филиалов Россельхозбанка, а также коммерческие банки. Россельхозбанк должен отвечать за разработку эффективных проектов и моделей ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая равную доступность к кредитным средствам всех сельскохозяйственных товаропроизводителей.

В случае внедрения двухуровневой модели ипотечного кредитования необходимо создание специализированного ипотечного агентства, которое может входить в состав банка-агента Правительства РФ. Основные задачи такого агентства - реализация уступленных ему банком прав требований по кредитам и развитие вторичного рынка ипотечного кредитования под залог участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Инфраструктура земельного ипотечного кредитования включает систему организаций, обеспечивающих необходимое техническое, эко-


9 Покопцева Е. Б. Указ. соч. С. 122.

10 См.: www.mcx.ru.

стр. 147


номическое и юридическое сопровождение сделок ипотеки. В состав инфраструктурных учреждений входят кадастровые, имущественные и иные специальные организации. Техническое и экономическое сопровождение ипотечных сделок осуществляют государственные и частные землеустроительные и межевые организации (специализированные проектные институты, унитарные предприятия, картографо-геодезические службы и т. д.), а также агентства по оценке земли и недвижимости, различные страховые учреждения; юридическое - нотариат, регистрационные службы, юридические консультации, судебные органы и органы принудительного исполнения.

* * *

Для успешного развития в России земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей нужно решить ряд сложных задач. Прежде всего необходимо принять закон об ипотеке (залоге) земель сельскохозяйственного назначения. Важно законодательно оформить концепцию единого объекта недвижимости, предполагающую одновременную регистрацию права собственности на земельный участок и расположенные на нем здания (сооружения). При этом сама процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть упрощена.

Часть функций профессиональных участников системы земельного ипотечного кредитования (оценщиков, страховщиков, землеустроителей) целесообразно передать их объединениям и ассоциациям для повышения надежности и эффективности сделок на первичном и вторичном рынках земельной ипотеки. Со временем возможно создание органа, ответственного за проведение регулярных торгов по реализации заложенных по договору об ипотеке земельных участков, на которые обращено взыскание. (В настоящее время большую роль при организации и проведении земельных торгов играют отделы управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, поскольку они располагают всей необходимой земельной документацией.) Создание информационной базы землеустроительной документации, организация единого кадастра объектов недвижимости на федеральном уровне необходимы для дальнейшего развития инфраструктуры всего земельного рынка страны, включая рынок ипотеки участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В целом, как показывает мировой опыт, ипотека и ипотечное кредитование, в том числе земельное, эффективны лишь на этапе экономического роста и значительного подъема сельского хозяйства. С учетом нынешнего состояния аграрного сектора России становление земельного ипотечного кредитования невозможно без бюджетного финансирования. По мере стабилизации ситуации в сельском хозяйстве, признания истинной ценности земель сельскохозяйственного назначения земельная ипотека будет эволюционировать под влиянием меняющихся рыночных условий, а кредитные учреждения смогут расширить свое присутствие в сфере землепользования.

 


© libmonster.ru

Permanent link to this publication:

https://libmonster.ru/m/articles/view/ЗЕМЕЛЬНОЕ-ИПОТЕЧНОЕ-КРЕДИТОВАНИЕ-СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ-ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ

Similar publications: LRussia LWorld Y G


Publisher:

Elena CheremushkinaContacts and other materials (articles, photo, files etc)

Author's official page at Libmonster: https://libmonster.ru/Cheremushkina

Find other author's materials at: Libmonster (all the World)GoogleYandex

Permanent link for scientific papers (for citations):

Н. КРЕСНИКОВА, ЗЕМЕЛЬНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ // Moscow: Russian Libmonster (LIBMONSTER.RU). Updated: 17.09.2015. URL: https://libmonster.ru/m/articles/view/ЗЕМЕЛЬНОЕ-ИПОТЕЧНОЕ-КРЕДИТОВАНИЕ-СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ-ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ (date of access: 03.08.2021).

Found source (search robot):


Publication author(s) - Н. КРЕСНИКОВА:

Н. КРЕСНИКОВА → other publications, search: Libmonster RussiaLibmonster WorldGoogleYandex

Comments:



Reviews of professional authors
Order by: 
Per page: 
 
  • There are no comments yet
Related topics
Publisher
Elena Cheremushkina
Актобэ, Kazakhstan
2194 views rating
17.09.2015 (2147 days ago)
0 subscribers
Rating
0 votes
Related Articles
КРУГЛЫЙ СТОЛ" НА ИСТОРИЧЕСКОМ ФАКУЛЬТЕТЕ МГУ
Catalog: История 
23 hours ago · From Россия Онлайн
Р. В. Долгилевич. СОВЕТСКАЯ ДИПЛОМАТИЯ И ЗАПАДНЫЙ БЕРЛИН (1963-1964 гг.)
Catalog: Право 
23 hours ago · From Россия Онлайн
Анонс Изучение новой теории электричества, пожалуй, нужно начинать с анекдота, который актуален до сих пор. Профессор задаёт вопрос студенту: что такое электрический ток. Студент, я знал, но забыл. Профессор, какая потеря для человечества, никто не знает что такое электрический ток, один человек знал, и тот забыл. А ларчик просто открывался. Загадка электрического тока разгадывается, во-первых, тем что, свободные электроны проводника не способны
Catalog: Физика 
Как нам без всякой мистики побеседовать с человеческой душой и узнать у нее тайны Мира.
Catalog: Философия 
5 days ago · From Олег Ермаков
АВГУСТ ФОН КОЦЕБУ: ИСТОРИЯ ПОЛИТИЧЕСКОГО УБИЙСТВА
5 days ago · From Россия Онлайн
ОТТО-МАГНУС ШТАКЕЛЬБЕРГ - ДИПЛОМАТ ЕКАТЕРИНИНСКОЙ ЭПОХИ
Catalog: Право 
5 days ago · From Россия Онлайн
ПРОТИВОБОРСТВО СТРАТЕГИЙ: КРАСНАЯ АРМИЯ И ВЕРМАХТ В 1942 году
5 days ago · From Россия Онлайн
ИСТОРИЯ ДВУСТОРОННИХ ОТНОШЕНИИ РОССИИ И БОЛГАРИИ В XVIII-XXI веках
Catalog: История 
5 days ago · From Россия Онлайн
Г. С. Остапенко, А. Ю. Прокопов. НОВЕЙШАЯ ИСТОРИЯ ВЕЛИКОБРИТАНИИ XX - начала XXI века.
Catalog: История 
6 days ago · From Россия Онлайн
ЭУДЖЕНИО КОЛОРНИ: АНТИФАШИЗМ, ЕДИНАЯ ЕВРОПА, СОЦИАЛИСТИЧЕСКАЯ ИДЕЯ И ФЕДЕРАЛИЗМ
Catalog: История 
6 days ago · From Россия Онлайн

Actual publications:

Latest ARTICLES:

Libmonster is the largest world open library, repository of author's heritage and archive

Register & start to create your original collection of articles, books, research, biographies, photographs, files. It's convenient and free. Click here to register as an author. Share with the world your works!
ЗЕМЕЛЬНОЕ ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ТОВАРОПРОИЗВОДИТЕЛЕЙ
 

Contacts
Watch out for new publications: News only: Chat for Authors:

About · News · For Advertisers · Donate to Libmonster

Russian Libmonster ® All rights reserved.
2014-2021, LIBMONSTER.RU is a part of Libmonster, international library network (open map)
Keeping the heritage of Russia


LIBMONSTER NETWORK ONE WORLD - ONE LIBRARY

US-Great Britain Sweden Serbia
Russia Belarus Ukraine Kazakhstan Moldova Tajikistan Estonia Russia-2 Belarus-2

Create and store your author's collection at Libmonster: articles, books, studies. Libmonster will spread your heritage all over the world (through a network of branches, partner libraries, search engines, social networks). You will be able to share a link to your profile with colleagues, students, readers and other interested parties, in order to acquaint them with your copyright heritage. After registration at your disposal - more than 100 tools for creating your own author's collection. It is free: it was, it is and always will be.

Download app for smartphones