М. ФЕДОРОВА, доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник ИЭ РАН

Согласно законодательству РФ получение бесплатной жилой площади от государства по договору социального найма гарантировано лишь ограниченному кругу граждан. Остальным можно улучшить жилищные условия и стать собственниками жилья путем наследования, долевого участия в строительстве, приобретения квартиры (дома) с использованием кредита либо без него¹. Однако долевое участие в строительстве связано с большим риском², а для покупки жилья без использования кредита требуются значительные денежные накопления. По нашему мнению, массовое приобретение жилья возможно лишь в условиях существенного роста доходов населения и при государственной поддержке системы ипотечного жилищного кредитования. Такая поддержка является частью государственной социальной политики во многих странах.

Исследователи выделяют три основные схемы решения жилищной проблемы: а) ипотечное кредитование осуществляется при поддержке государства за счет оборотного капитала банков, депозитов и межбанковских кредитов на условиях, определяемых текущей экономической конъюнктурой (Великобритания, Франция, Израиль, Испания);

б) ресурсы для банковского ипотечного кредита формируются за счет выпуска государственной ипотечной компанией ценных бумаг (США);

в) средства для приобретения жилья накапливаются посредством специализированных некоммерческих организаций кооперативного типа - строительно-сберегательных касс (Германия)³. В России начали развиваться элементы всех трех моделей, поэтому зарубежный опыт государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования и деятельности кооперативов, работающих по накопительно-кредитной схеме, весьма полезен в практическом аспекте. Можно вспомнить, что и в СССР существовала модель улучшения жилищных условий населения с использованием средств граждан, предприятий и государства: функционировали жилищно-строительные

Работа выполнена при финансовой поддержке РГНФ.

¹ В настоящее время ипотечным кредитованием для приобретения жилья воспользовались лишь 2% населения, тогда как желающих им воспользоваться - 8% (Московская правда. 2005. Март. N 11). Это более 1/3 планирующих улучшить жилищные условия.

² Ситуация с обманутыми соинвесторами в Москве и Московской области хорошо иллюстрирует этот тезис.

³ Астапов К. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2004. N 4. С. 42; Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005. N 1. С. 67 - 68; Разумова И. Ипотечное кредитование: Текст лекций. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ. 2003. С. 36 - 41; Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта // Рынок ценных бумаг. 2003. N 4. С. 31 - 32.

стр. 149

кооперативы, предприятия и организации строили жилье для своих работников. Этот опыт также целесообразно использовать для развития институтов некоммерческого кредитования в России в условиях рыночной экономики.

Некоммерческое ипотечное кредитование: необходимость государственных гарантий заемщикам

Кредит на приобретение жилья является разновидностью ипотечного кредита, он выдается под залог недвижимости (квартиры, дома). Однако его нельзя рассматривать как чисто коммерческий институт, так как улучшение жилищных условий семьи не является коммерческой целью⁴.

Некоммерческое ипотечное кредитование необходимо различным категориям граждан. Это - проживающие в одной квартире (доме) совершеннолетние граждане, не состоящие в браке, граждане, впервые приобретающие собственное жилье, а также переезжающие на новое место жительства.

Объем выделенных ипотечных кредитов в последние годы увеличился с 3,6 млрд. руб. в 2002 г. до 60 млрд. руб. в 2005 г.⁵ Тем не менее в России высокий уровень процентной ставки (9 - 15% в валюте и 15 - 19% в рублях) препятствует развитию ипотечного жилищного кредитования. Для сравнения: в США средняя ставка при 15-летнем сроке составляет 2 - 4%, в странах Балтии - 3,3 - 3,5, в Австрии - 3,5 -4,5%⁶.

В данной ситуации возможны два варианта государственного вмешательства: создание государственной организации, обеспечивающей население дешевыми кредитами, и компенсация заемщикам части процентных выплат за счет государства. Первый вариант, по мнению специалистов, вызовет рост цен на жилье, снизит эффективность ипотечных программ большинства банков и они уйдут с рынка⁷. Второй вариант - государственная поддержка заемщиков в виде компенсации им части процентных выплат, учитывающая интересы граждан, банков и государства. У заемщиков снижаются расходы, банки получают проценты, обеспечивающие эффективность ипотечных программ, а государство экономит свои ресурсы, поскольку кредиты выдаются банками.

Для обеспечения такой государственной поддержки лиц, покупающих жилье, мы предлагаем создать фонд некоммерческого ипотечного кредитования, средства которого позволят заемщикам выплачивать за

⁴ Около 80% граждан, покупающих квартиры, продают свое старое жилье (Округа. Юго-Запад. 2005. 26 апреля. С. 5).

⁵ Газета Ru. 2006. 12 апреля.

⁶ www.rusipoteka.ru/analitics/nrb-1.htm; Дойч Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект // Социальные аспекты жилищной политики. Ч. 1: Зарубежный опыт. М.: Центр "Социальное партнерство", Издат. группа "Вестком", 2001. С. 89 - 90.

⁷ Недвижимость и ипотека. 2005. N 9 (10). С. 37.

стр. 150

свой счет проценты по кредиту, характерные для стран со стабильно функционирующей экономикой, - 4 - 4,5%.

Развитие некоммерческого ипотечного кредитования в значительной степени связано с ростом доходов и сбережений населения. О перспективности некоммерческого ипотечного кредита свидетельствует, в частности, целевая направленность сбережений, осуществляемых населением страны. Если в 2001 г. на приобретение недвижимости в качестве цели сбережений указали 27% опрошенных, то в 2004 г. - около 33% (строительство и ремонт - 10,7% и 12,2% соответственно)⁸.

Негосударственные некоммерческие организации как источники кредитов на приобретение, реконструкцию и ремонт жилья

Институты некоммерческого ипотечного кредитования целесообразно формировать как единую систему. Помощь из предлагаемого федерального специализированного фонда должна распространяться не только на тех, кто берет ипотечный кредит, но и на тех, кто решает жилищную проблему, вступая в жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК).

ЖСК фактически осуществляют некоммерческое ипотечное кредитование граждан. При вступлении в ЖСК взимаются регистрационный (порядка 500 руб.) и вступительный взносы - 4 - 5% цены квартиры. По индивидуальному графику (или единовременно) вносится первоначальный взнос в размере 30 - 50% цены квартиры (в соответствии с гражданско-правовым договором между ЖСК и его членом). После накопления первоначального взноса квартира, приобретенная ЖСК, передается члену ЖСК и его семье по договору безвозмездного пользования жильем. После того как по индивидуальному графику рассрочки платежей (до 10 лет) вносится остаток цены квартиры на условиях уплаты ежегодных взносов (членских в размере 1 - 3% ссуды и взноса в резервный фонд - около 0,6% балансовой стоимости квартиры по оценке БТИ), член ЖСК становится собственником жилья.

Вместе с тем возникает резонный вопрос: за счет чего ЖСК фактически предоставляет кредит под процент ниже инфляции? Если нет спонсорской или государственной поддержки, то получается, что квартиры приобретаются за счет чужих взносов. Кроме того, накопления в ЖСК (первоначальный взнос), в отличие от банковских депозитов, не защищены системой страхования. Поэтому не случайно ЖСК сравнивают с финансовыми пирамидами.

Отметим, что государство предприняло некоторые меры по регулированию и контролю деятельности потребительских кооперативов в жилищной сфере. В частности, в Жилищном кодексе РФ (ст. 110 п. 3) отмечается, что "члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и

⁸ Социальное положение и уровень жизни населения России. 2005. С. 127.

стр. 151

последующем содержании многоквартирного дома". А согласно ст. 14 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" ЖСК, в котором выплачены все паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо ликвидации.

Представляется, что законодательное требование о преобразовании ЖСК, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, в ТСЖ необходимо для разграничения некоммерческих организаций по функциональному назначению, определения организаций, созданных для приобретения жилья, и организаций, с помощью которых граждане финансируют содержание жилья, находящегося в их собственности. Данные институциональные изменения направлены на то, чтобы вернуть ЖСК к советской модели, то есть привязать каждый кооператив к определенному многоквартирному дому, включая его строительство и последующее содержание, либо к долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Следовательно, не предполагается свободное приобретение квартир, а также строительство и приобретение индивидуальных домов членами ЖСК.

В этом случае, по-видимому, целесообразно будет задействовать советский опыт создания ЖСК работниками организации при ее финансовой поддержке в виде субсидий и кредитов. В условиях рыночной экономики такая практика тоже может получить распространение. Известно, например, что к 2004 г. общий объем жилищных кредитов крупных фирм и отраслевых фондов (МПС РФ, Минатом РФ, Росэнергоатом, ОАО "Газпром") составил 180 млн. долл. и предполагается его увеличение до 590 млн. долл.⁹ Действительно, такая организационно-правовая форма, как ЖСК при организациях, позволяет объединять средства юридических и физических лиц для улучшения жилищных условий граждан.

Необходимо также учитывать, что государство создало законодательную базу для появления конкурентов ЖСК - жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). Федеральный закон "О жилищных накопительных кооперативах" N 215 - ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает создание альтернативных ЖСК потребительских кооперативов, что открывает возможность выбора для граждан. ЖНК имеют ряд преимуществ по сравнению с ЖСК.

ЖНК могут начислять проценты на паенакопления (ст. 27 п. 3). Они вправе использовать заемные средства (в размере не более 40% стоимости имущества кооператива), добровольные пожертвования, субсидии и субвенции, средства от реализации и использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива, и иные не запрещенные источники финансирования (ст. 23, 47).

Однако данный закон одновременно устанавливает чрезмерно жесткие нормативы деятельности ЖНК, тем самым препятствуя их развитию. Все это создает массу трудностей для участников рынка и увеличивает стоимость существующих схем. Поэтому даже законопослушные

⁹ Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России. С. 83.

стр. 152

кооперативы начинают нарушать закон¹⁰. Неудивительно, что после вступления в силу закона о ЖНК в Федеральную службу по финансовым рынкам не поступали данные о создании новых ЖНК¹¹.

Для совершенствования деятельности ЖНК целесообразно использовать опыт работы строительно-сберегательных касс (ССК) в Германии. ССК, как и ЖНК, действуют по накопительно-кредитной схеме, начисляют проценты на паенакопления. Около 1/4 граждан Германии являются членами ССК¹². Как правило, люди полностью выплачивают стоимость жилья за 10 - 15 лет. После того как гражданин накопил 45 - 50% цены жилья, государство предоставляет ему 10-процентную дотацию (премию). В России такую функцию мог бы выполнять федеральный специализированный фонд некоммерческого ипотечного кредита (см. выше).

Для обеспечения финансовой поддержки ЖСК и ЖНК со стороны государства и фирм целесообразно внести дополнения в ст. 582 п. 1 Налогового кодекса РФ - включить ЖСК и ЖНК в список организаций, принимающих пожертвования от юридических и физических лиц. Это важно, поскольку пожертвования не облагаются налогом на прибыль. Пока же средства, перечисляемые им в качестве спонсорской помощи, являются не пожертвованием, а дарением, которое облагается налогом на прибыль¹³. Кроме того, целесообразно внести дополнения в ст. 220 Налогового кодекса РФ, а именно включить в сумму имущественного налогового вычета расходы на погашение кредита (в настоящее время учитывается только выплата процентов по нему), взносы и платежи в ЖСК и ЖНК. Тогда гражданам не надо будет дожидаться приобретения прав собственности на жилье, чтобы получить имущественный налоговый вычет.

* * *

В сфере ипотечного кредитования государство идет по пути создания специализированных организаций - ЖНК, занимающихся привлечением и использованием денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений. Но для того чтобы граждане были заинтересованы вступать в ЖНК, необходимы как финансовая поддержка со стороны государства, так и более мягкое регламентирование их деятельности. Важно, чтобы в России государство участвовало в поддержке ЖНК подобно тому, как это делается в Германии в отношении строительно-сберегательных касс. Институты некоммерческого ипотечного кредитования целесообразно формировать как единую систему, опирающуюся на федеральный специализированный фонд некоммерческого ипотечного кредита.

¹⁰ http://www.bpn.ru/service/news/5410/

¹¹ http://www.lenta.ru/news/2005/12/02/zhnk/

¹² www.sgsk.ru/page400.html.

¹³ Макальская М. Налогообложение некоммерческих организаций в 2005 г. Некоммерческие организации в России. 2005. N 1. С. 30.

Публикатор:

Постоянная ссылка для научных работ (для цитирования):

Найденный поисковым роботом источник:

Автор(ы) публикации - М. ФЕДОРОВА:

Комментарии: