Л. ПОЛИЩУК, кандидат экономических наук, профессор кафедры институциональной экономики ГУ - ВШЭ,

Е. БОРИСОВА, младший научный сотрудник научно-учебной лаборатории прикладного анализа институтов и социального капитала ГУ - ВШЭ,

А. ПЕРЕСЕЦКИЙ, кандидат физико-математических наук, профессор кафедры математической экономики и эконометрики ГУ - ВШЭ

В последние годы в России растет число товариществ собственников жилья (ТСЖ), в которые жильцы многоквартирных домов объединяются для совместного управления подъездами, лифтами, водо- и энергоснабжением квартир, охраной, парковкой и другими элементами инфраструктуры своих домов. Создание ТСЖ завершает процесс приватизации жилья в России, который начался почти 20 лет назад. В ходе приватизации в собственность жильцов были переданы занимаемые ими квартиры, но инфраструктура жилых домов оставалась в муниципальном управлении. Объединившись в ТСЖ, частные собственники квартир получают ее в коллективную собственность.

Для передачи инфраструктуры жилых домов из муниципального ведения в совместную собственность жильцов имеются серьезные основания. Качество муниципального управления жилыми домами вызывает многочисленные нарекания, а нерациональное расходование средств, потери и злоупотребления обременяют региональные и местные бюджеты. К важным преимуществам коллективной собственности следует отнести, во-первых, более сильные стимулы для надлежащего содержания жилых домов - от этого зависят повседневный комфорт жильцов и рыночная стоимость их квартир, и, во-вторых, лучшую осведомленность жильцов о проблемах своих домов и качестве коммунальных услуг. Не случайно такая форма управления жилыми домами получила широкое распространение во многих странах.

Авторы выражают благодарность А. Ермишиной, И. Задорину, С. Кумбхакару, Дж. Наю, С. Сэгерт, С. Ценковой, О. Шестоперову, К. Шишке, Е. Шоминой и Н. Шугалю за полезные советы и замечания, использованные при подготовке настоящей статьи. Работа выполнена при финансовой поддержке Центра фундаментальных исследований ГУ-ВШЭ. Использованные в статье данные получены с помощью исследовательской группы "Циркон".

стр. 115
Несмотря на столь явные преимущества, процесс внедрения ТСЖ в России изобилует противоречиями и конфликтами, а результаты работы вновь созданных организаций часто не оправдывают ожиданий. Такое положение дел резко контрастирует с массовой приватизацией квартир, которая протекала быстро и сравнительно безболезненно. Различие обусловлено тем, что в случае ТСЖ речь идет не об индивидуальной, а о коллективной приватизации. Эффективное распоряжение общей собственностью требует совместных усилий жильцов, поэтому сталкивается с хорошо известной проблемой коллективных действий1. Успех решения этой проблемы зависит от способности жильцов к самоорганизации, которая, в свою очередь, требует определенных норм, навыков и практик, известных под собирательным названием "социальный капитал"2. Нехватка социального капитала может стать серьезным препятствием в работе ТСЖ и поставить под сомнение целесообразность перехода к такой форме управления жилым фондом.

В статье предпринят экономический анализ института ТСЖ и дана оценка деятельности ТСЖ в двух городах России - Москве и Перми. В анализе использованы концепции и инструментарий новой институциональной экономики; при помощи простой математической модели показано значение материальных и нематериальных активов ТСЖ. Результаты анализа позволяют сформулировать гипотезы для эмпирической части исследования. На основе данных опроса рядовых членов и руководителей ТСЖ в Москве и Перми дана оценка эффективности вошедших в выборку организаций; в расчетах использован метод стохастической границы. Рассчитанные оценки позволяют выявить влияние различных экзогенных факторов на работу ТСЖ, в том числе вклад социального капитала. Исследуется связь социального капитала с качеством управления ТСЖ, а также особенности отношений ТСЖ с управляющими компаниями.

Проблемы самоорганизации в управлении жилыми домами нашли отражение в научной литературе3, где в последнее время появились исследования российских ТСЖ4. В настоящей работе впервые предпринят систематический анализ ТСЖ с точки зрения институциональной теории, а также получены оценки работы российских ТСЖ с использованием современных методов анализа эффективности предприятий и организаций. Результаты статьи позволяют выявить предпосылки ус-

1 Olson M. The Logic of Collective Action: Public Goods and the Theory of Groups. Cambridge, MA: Harvard University Press, 1965 (рус. пер. см.: Олсон М. Логика коллективных действий. М.: Фонд экономической инициативы, 1995).

2 Halpern D. Social Capital. L.: Polity Press, 2005.

3 Например, см.: Bengtsson B. Tenants' Dilemma - On Collective Action in Housing // Housing Studies. 1998. Vol. 13, No 1. P. 99 - 120; Chen S., Webster Ch. Homeowners Associations, Collective Action, and the Cost of Private Governance // Housing Studies. 2005. Vol. 20, No 2. P. 205 - 220; DiPasquale D., Glaeser E. Incentives and Social Capital: Are Homeowners Better Citizens? // Journal of Urban Economics. Vol. 45, No 2. P. 354 - 384; Saegert S., Winkel G. Social Capital and the Revitalization of New York City's Distressed Inner-city Housing // Housing Policy Debate. 1998. Vol. 9, No 1. P. 17 - 60.

4 Ермишина А. В. Институционализация "эффективного собственника" в многоквартирном доме. Материалы общественных слушаний "Эмпирические исследования гражданского общества". М.: Общественная палата РФ, 2009; Сиваев С. Б. Реформа ЖКХ в 2003 - 2008 годах: извилистая дорога к рынку. М.: Институт экономики города, 2009; Vihavainen R. Homeowners' Associations in Russia. After the 2005 Housing Reform. Helsinki: Kikimora Publications, 2009.

стр. 116
пеха и причины неудач институциональных реформ и сформулировать рекомендации для дальнейших преобразований в российском ЖКХ.

ТСЖ в России

Реформа ЖКХ в России, в том числе передача ответственности за содержание домов владельцам жилья, долгое время отставала от темпов приватизации квартир. В этом смысле она повторяла положение дел в экономике страны в целом, где за быстрой массовой приватизацией производственных активов не последовали структурные реформы, необходимые для эффективного использования приватизированной собственности. Существование приватизированного жилья при сохранении внутридомовой и придомовой инфраструктуры в фактическом ведении муниципалитетов стало причиной серьезных проблем. Характерные для незавершенных реформ противоречия между элементами старого и нового укладов5 препятствовали эффективному содержанию и модернизации жилого фонда, не создавали необходимых стимулов в сфере ЖКХ, вызывали хищения и коррупцию в непрозрачных финансовых и хозяйственных отношениях вокруг жилищного сектора и обременяли городские и районные бюджеты чрезмерными непроизводительными расходами. Решение указанных проблем связывалось с организацией ТСЖ.

Жилищное самоуправление в России имеет длительную историю, но по-настоящему массовое создание ТСЖ началось с принятием в 2005 г. Жилищного кодекса РФ, регламентирующего создание и деятельность таких организаций. ТСЖ имеет юридический статус некоммерческой ассоциации, создаваемой жильцами для содержания находящегося в общей собственности жилого фонда6. ТСЖ как субъект гражданского права может заниматься хозяйственной деятельностью и вступать в договорные отношения, несет ответственность по своим обязательствам.

В обязанности членов ТСЖ входят оплата коммунальных услуг и выплата установленных сборов в бюджет организации. Члены ТСЖ имеют право участвовать в общих собраниях организации, где решения, как правило, принимаются большинством голосов. Для создания ТСЖ достаточно согласия жильцов, занимающих не менее половины жилой площади дома; при этом принимаемые решения обязательны для всех жильцов вне зависимости от их членства в организации. ТСЖ избирает правление во главе с председателем, подотчетное членам организации и полномочное принимать хозяйственные решения. ТСЖ может поручить на договорной основе выполнение части работ по содержанию и ремонту здания управляющей компании (или профессиональному управляющему), но может выполнять свои функции и самостоятельно, заключая прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг7.

5 Hellman J. Winners Take All: The Politics of Partial Reform in Postcommunist Transitions // World Politics. 1998. Vol. 50, No 2. P. 203 - 234.

6 Некоммерческий статус означает, что текущее превышение доходов над расходами, если оно возникает, не может присваиваться в виде прибыли и должно аккумулироваться на счете организации, чтобы в итоге быть израсходованным на ее уставные цели. ТСЖ не является единственной формой коллективного распоряжения жилым фондом; Жилищный кодекс допускает также непосредственное - без создания юридического лица - управление жильцами дома общей собственностью или наделение управляющей компании такими функциями.

7 О различных вариантах работы ТСЖ подробнее см.: Способы и модели управления многоквартирным домом / Фонд "Институт экономики города" М., 2008.

стр. 117
Государство заинтересовано в создании ТСЖ, поскольку это позволяет урегулировать права собственности на жилищную инфраструктуру, деполитизировать данную сферу, разгрузить региональные и местные бюджеты и перевести сектор частного жилья на рыночную основу. Муниципальные органы нередко инициируют создание ТСЖ и поощряют такие решения финансовыми стимулами, в том числе софинансированием капитального ремонта из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. На жильцов также оказывается давление, чтобы процесс оформления коллективной собственности не затягивался без необходимости.

Наличие законодательной базы, поддержка государства и заинтересованность жильцов в качественном управлении домами создают благоприятные условия для образования ТСЖ и отчасти объясняют наблюдавшийся в последние годы экспоненциальный рост числа таких организаций (рис. 1). Но не во всех случаях ТСЖ возникают в результате сознательного и добровольного волеизъявления жильцов, нередко такие организации учреждаются застройщиками или создаются по инициативе управляющих компаний или местных властей.

Рис. 1

Согласно многочисленным публикациям СМИ и материалам специализированных изданий8, население остается пассивным или отторгает идею ТСЖ по ряду причин, включая недостаточную информированность и недоверие в обществе к реформе ЖКХ. Серьезные проблемы в деятельности ТСЖ возникают из-за несовершенства законодательства и практики правоприменения. Распространены опасения, что создание ТСЖ повлечет за собой принятие жильцами неясных и обременительных обязательств, включая расходы по капитальному ремонту изношенного жилого фонда. Созданию ТСЖ препятствует неудовлетворительное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг, где доминируют традиционные предприятия ЖКХ, преобразованные в частные компании и получившие значительную рыночную власть. Препятствует образованию ТСЖ и недоверие между жильцами, нехватка инициативы и опыта самоорганизации.

8 Например, см. материалы проекта "Поддержка собственников жилья" Фонда "Институт экономики города" и Фонда "Новая Евразия" (М., 2007 - 2009).

стр. 118
По совокупности названных причин к середине 2010 г. жильцы почти 1/5 домов еще не избрали ту или иную форму управления общей собственностью, причем наиболее развитый и потенциально эффективный вариант - ТСЖ - был введен только в 1/5 жилого фонда страны. Результаты первых лет работы российских ТСЖ достаточно противоречивы. С одной стороны, много примеров успешных ТСЖ, добивающихся повышения качества жилищных услуг с прежними или меньшими затратами, рационального использования средств, их продуманного распределения на текущее обслуживание здания и капитальный ремонт, предотвращения потери ресурсов и т. д. Но многие из созданных ТСЖ действуют неудовлетворительно, дискредитируя новый институт и усиливая недоверие к нему в обществе. Низкая платежная дисциплина лишает ТСЖ необходимых ресурсов, а пассивность жильцов ведет к "захвату" и эксплуатации ТСЖ управляющими компаниями, неподотчетным правлением или муниципальной бюрократией с целью контроля над финансовыми потоками в высокодоходной недвижимости.

Истории успеха российских ТСЖ убедительно подтверждают значительный потенциал данной формы управления жилым фондом, а неудачи свидетельствуют о наличии серьезных препятствий в реализации этого потенциала. Без ясного понимания природы таких препятствий успех коллективной приватизации в жилищном секторе России вряд ли возможен.

ТСЖ с точки зрения институциональной теории

В деятельности ТСЖ переплетаются сюжеты и коллизии основных разделов современной институциональной теории, касающихся прав собственности, теории коллективных действий, общественного выбора, контрактов и агентских отношений и пр. Институциональный анализ проливает свет на природу проблем ТСЖ и позволяет сформулировать гипотезы, подлежащие эмпирической проверке.

В институциональной теории предлагается следующий критерий эффективности распределения прав собственности при наличии высоких трансакционных издержек: право распоряжения активом должно быть передано стороне, извлекающей из этого актива наибольшую прямую выгоду9. В случае жилищной инфраструктуры получателями выгоды выступают только жильцы дома, следовательно, им и должны принадлежать права собственности на соответствующие активы. Физическая неделимость инфраструктуры делает такую собственность коллективной. При этом одни и те же лица становятся собственниками и эксклюзивными пользователями жилищной инфраструктуры; это совмещение ролей собственника и потребителя, а также нерыночный характер услуг инфраструктуры предопределяют некоммерческую форму коллективной собственности.

9 Grossman S., Hart O. The Costs and Benefits of Ownership: A Theory of Vertical and Lateral Integration // Journal of Political Economy. 1986. Vol. 94, No 4. P. 691 - 719.

стр. 119
Жилищная инфраструктура обладает свойствами общедоступного ресурса (commons) и клубного блага. Эффективная эксплуатация таких ресурсов и создание клубных благ требуют координации действий участников - в противном случае пользователи чрезмерно эксплуатируют общедоступный ресурс, что ведет к его истощению ("трагедия общины") и не принимают должного участия в создании клубного блага. Несовпадение личного и общественного интереса приводит к возникновению в деятельности ТСЖ проблемы коллективных действий. В данном случае суть этой проблемы состоит в том, что содержание жилищной инфраструктуры, находящейся в коллективной собственности владельцев квартир, требует, во-первых, материальных затрат - взносов в бюджет ТСЖ, и, во-вторых, затрат времени и усилий на участие в обсуждении проблем жилого дома, принятии коллективных решений и контроле их исполнения. Выгоды доступа к жилищной инфраструктуре обеспечены жильцам вне зависимости от того, несут они подобные затраты или нет, что создает возможность двух типов "бесплатного проезда" - в виде неплатежей жильцов и их пассивности. В первом случае жилищная инфраструктура лишается необходимых средств, а во втором - эффективных механизмов принятия и исполнения решений.

При муниципальном управлении жилыми домами проблема коллективных действий решалась административным путем. С созданием ТСЖ ее решение требует самоорганизации собственников жилья для коллективного принятия и исполнения необходимых решений. Способность к координации и совместным действиям в общих интересах формирует социальный капитал, составными частями которого являются взаимное доверие, нормы поведения, учитывающие общественный интерес, а также общение, членство в самодеятельных организациях и социальных сетях10. Наличие социального капитала выступает важной предпосылкой децентрализованного, без принуждения извне, решения проблемы коллективных действий: доверие, социальные сети и контакты необходимы для согласования интересов и достижения взаимоприемлемых договоренностей, а "просоциальные" нормы поведения обеспечивают выполнение соглашений.

Многочисленные эмпирические исследования свидетельствуют о том, что социальный капитал вносит значимый вклад в экономическое развитие, это важный фактор эффективности институтов и организаций11. При этом ценность различных составляющих социального капитала зависит от экономического, культурного и институционального контекста. В случае ТСЖ значение социального капитала проявляется особенно отчетливо, поскольку самоорганизация составляет суть данного института. При нехватке социального капитала ТСЖ превращается в "оболочку", лишенную реального

10 Woolcock M. Social Capital and Economic Development: Toward a Theoretical Synthesis and Policy Framework // Theory and Society. 1998. Vol. 27, No 2. P. 151 - 208.

11 Например, см.: Halpern D. Op. cit.; Guiso L., Sapienza P., Zingales L. Civic Capital as the Missing Link // EUI Working Paper ECO. 2010. No 2010/08.

стр. 120
наполнения, и оказывается уязвимым к "захвату" извне для извлечения выгоды за счет жильцов дома12.

Можно ли рассчитывать на наличие социального капитала, необходимого для эффективного функционирования ТСЖ? Совместное проживание в многоквартирном доме способствует общению между соседями, а владение жильем повышает сознательность и гражданскую активность населения13. В ТСЖ налицо практически все указанные Э. Остром предпосылки успешной самоорганизации для совместного использования находящегося в открытом доступе ресурса: сильные и ясные материальные стимулы, компактная группа участников с четко очерченными границами, возможности частого прямого общения, право самостоятельно определять порядок работы организации и избирать управляющие органы, а также признание и поддержка властей14. Совпадение столь благоприятных предпосылок позволяет рассматривать ТСЖ как "лакмусовую бумажку", характеризующую способность российского общества к самоорганизации как таковую.

К сожалению, для современной России характерен дефицит доверия между людьми и других составляющих социального капитала15, а реальный опыт самоорганизации весьма ограничен. Нехватка социального капитала может стать "узким местом", обесценивающим преимущества ТСЖ. Недостаток социального капитала порождает спрос на государственное регулирование как альтернативный механизм поддержания порядка в экономике и обществе, даже если качество такого регулирования вызывает нарекания16. Нежелание жильцов учреждать ТСЖ и попытки ликвидации таких организаций согласуются с данной закономерностью.

В ТСЖ возникает проблема агентских отношений между жильцами и правлением, а также между ТСЖ и управляющей компанией, если таковая привлекается к содержанию дома. Хорошо известные проблемы в системе доверитель-исполнитель (principal-agent) усугубляются тем, что в качестве доверителя выступает коллектив собственников жилья (common agency). Возникающие трудности связаны, во-первых, с необходимостью мониторинга и контроля деятельности правления и возможностью уклонения от этих обязанностей, во-вторых, с ростом трансакционных издержек при участии множества жильцов в принятии решений. Преодолению этих препятствий способствует осознание жильцами своей ответственности за работу ТСЖ, уважение к чужой точке зрения и готовность идти на компромисс. Перечисленные качества входят в социальный капитал, и при нехватке последнего проблема агентских отношений в ТСЖ оказывается трудно разрешимой.

12 Подробнее см.: Полищук Л. И. Нецелевое использование институтов: причины и следствия // Вопросы экономики. 2008. N 8. С. 38 - 44.

13 Glaeser E. Sacerdote B. The Social Consequences of Housing // Journal of Housing Economics. 2000. Vol. 9, No 1 - 2. P. 1 - 23; DiPasquale D., Glaeser E. Op. cit.

14 Ostrom E. Collective Action and the Evolution of Social Norms // Journal of Economic Perspectives. 2000. Vol. 14, No 3. P. 137 - 158.

15 Rose R. Uses of Social Capital in Russia: Modern, Pre-Modern, and Anti-Modern // Post-Soviet Affairs. 2000. Vol. 16, No 1. P. 33 - 56; Aghion Ph., Algan Y., Cahuc P., Shleifer A. Regulation and Distrust. 2009. NBER Working Paper No 14648; Лебедева Н. М., Татарко А. Н. Ценности культуры и развитие общества. М.: ИД ГУ ВШЭ, 2007.

16 Aghion Ph., Algan Y., Cahuc P., Shleifer A. Op. cit.

стр. 121
Отметим неоднозначное влияние на эффективность ТСЖ численности жильцов дома. С одной стороны, крупное ТСЖ распоряжается значительными материальными ресурсами и может добиваться лучших результатов за счет возрастающей отдачи от масштаба в создании клубных благ. С другой стороны, с увеличением числа участников растет сложность проблемы коллективных действий17, и в частности контроль жильцов над работой правления и управляющей компании может стать слабее.

Активы ТСЖ: формальный анализ

Рассмотрим модель, в которой производство клубных благ - жилищно-коммунальных услуг жителям дома - описывается производственной функцией μf(z), имеющей обычные неоклассические свойства; здесь z - совокупные затраты на коммунальные услуги и содержание здания. Коэффициент μ - характеристика жилого дома, отражающая его физическое состояние (возраст, класс, качество строительства и пр.); дом представляет собой материальный актив ТСЖ.

Предполагается, что функции полезности проживающих в доме семей имеют вид x + μf(z), где x - располагаемый доход домохозяйства. Пусть, ради простоты, жильцы дома составляют единичный континуум, и для всех взнос в бюджет ТСЖ одинаков и составляет z. В таком случае оптимальный размер взноса z = z(μ) (в данном случае это и оптимальные затраты на жилищно-коммунальные услуги), при котором суммарное благосостояние жильцов дома достигает максимума, определяется из уравнения:

μf'(z) = 1. (1)

Нематериальным активом ТСЖ является социальный капитал жителей дома. Характеристикой социального капитала будем считать долю α [0,1] активных жильцов, принимающих реальное участие в управлении ТСЖ и, в частности, в распоряжении бюджетом организации. Если взносы в ТСЖ установлены на уровне z*(μ)18, то активные жильцы располагают бюджетом той же величины и имеют возможность присвоить некоторую его часть для собственных нужд, вместо того чтобы направить имеющиеся средства в полном объеме на содержание здания19. Пусть z - фактические расходы на содержание здания, а разность z*(μ) - z поровну делится между активными жильцами; тогда значение z = (μ, α) определяется из решения задачи:

и удовлетворяет уравнению:

17 Olson M. Op. cit.

18 Данное предположение не обязательное.

19 Таким образом моделируется наблюдаемое на практике нецелевое использование средств ТСЖ при недостаточной активности жильцов.

стр. 122
αμf'(z) = 1. (3)

Заметим, что (μ, α) < z*(μ) при а < 1, поэтому если часть жильцов не участвует в управлении ТСЖ, то затраты (μ, α) меньше оптимальных - неполное представительство членов "клуба" в принятии решений ведет к недофинансированию клубного блага. Величина (μ, α) монотонно возрастает с ростом социального капитала α и достигает оптимума при α = 1. При заданных запасах материальных и нематериальных активов суммарное благосостояние всех жителей дома при учреждении ТСЖ составляет

где W - суммарное богатство домохозяйств до уплаты взносов в ТСЖ. Нетрудно проверить, что функция Φ монотонно возрастает по обоим аргументам - как материальные, так и нематериальные активы вносят вклад в результаты деятельности ТСЖ.

Альтернативу ТСЖ составляет муниципальное управление жилым домом. В этом случае средства, направляемые на содержание дома и финансирование жилищно-коммунальных услуг, расходуются менее эффективно, и производственная функция принимает вид μf(βz), где β ≤ 1 - характеристика эффективности муниципального управления в ЖКХ; (1 - β) - доля потерь ресурсов из-за неполноты информации и недостаточных стимулов в государственном секторе. Оптимальный бюджет управления домом (и взносы жильцов) z = (μ, β) определяется из уравнения

βμf'(βz) = 1, (5)

а достигаемые результаты, по-прежнему измеряемые суммарным благосостоянием жильцов, равны

данная функция также монотонно возрастает по своим аргументам.

Сравнивая результаты муниципального управления жилым домом с итогами работы ТСЖ, можно определить наилучшую (в смысле "оптимума второго порядка") среди этих, каждой по-своему несовершенных, форм. При достаточно высоком запасе социального капитала и низкой эффективности муниципального управления Φ(μ, α) > Ψ(μ, β), и преимущество получает ТСЖ; в противном случае от создания ТСЖ лучше отказаться.

В качестве иллюстрации рассмотрим производственную функцию f(z) = В этом случае Φ(μ, α) = μ2(2α - α2) и Ψ(μ, β) = μ2β, и ТСЖ предпочтительнее муниципального управления при выполнении неравенства 2α - α2 > β (рис. 2).

Сравнительная эффективность ТСЖ и муниципального управления

Рис. 2

стр. 123
Гипотезы и данные

Проведенный анализ позволяет выдвинуть гипотезу о положительном вкладе качества материальных и нематериальных активов в работу ТСЖ. В отношении нематериальных активов - способности жильцов к самоорганизации и совместным действиям - такая гипотеза нуждается в уточнении. Эмпирические исследования свидетельствуют о том, что ценность тех или иных составляющих социального капитала зависит от культурного и экономического контекста, типа организации, сферы деятельности и пр.20 Значимые для деятельности ТСЖ элементы социального капитала и оценка их вклада определяются эмпирическим путем. Представляет также значительный интерес "передаточный механизм" воздействия социального капитала на эффективность ТСЖ: он может быть либо "вертикальным", когда социальный капитал обеспечивает подотчетность управляющих органов ТСЖ, либо "горизонтальным", когда социальный капитал способствует решению возникающих в деятельности ТСЖ проблем самими жильцами и не затрагивает работу правления.

Для ответа на перечисленные вопросы осенью 2008 г. исследовательская группа "Циркон" по разработанной авторами методике и анкете провела опрос 82 ТСЖ в Москве и Перми21. Респондентов просили оценить качество работы ТСЖ в целом и отдельных услуг (содержание подъездов, придомовой территории, работа электрика и сантехника и вывоз отходов), дать оценку деятельности правления и указать размер затрат на работу ТСЖ. В анкету были включены вопросы о вкладе жильцов в работу ТСЖ (аккуратность уплаты взносов, добровольный труд, участие в работе собраний), а также об интенсивности общения, взаимной помощи и доверии между соседями22. Наконец, фиксировались социально-экономические характеристики жильцов и ключевые параметры ТСЖ - размер и возраст здания (время с момента строительства или капитального ремонта), год образования ТСЖ и наличие управляющей компании. Выяснялось также, по чьей инициативе было создано ТСЖ - самих жильцов, компании-застройщика или местных властей.

Данные опроса позволили сформировать ряд индикаторов социального капитала в сообществе жильцов. Некоторые из этих индикаторов отражают атмосферу доверия, солидарности и взаимопомощи между жильцами, они коррелируют друг с другом, что позволило сократить их число, перейдя к главным компонентам. Хорошее представление о таких показателях дает индикатор ожидания помощи от соседей. Подобные индексы широко используются в литературе для измерения социального капитала вне зависимости от объекта или контекста

20 Halpern D. Op. cit.

21 Материалы опроса и работа с ними подробно описаны в: Борисова Е. И., Пересецкий А. А., Полищук Л. И. Анализ эффективности некоммерческих ассоциаций методом стохастической границы (на примере товариществ собственников жилья) // Прикладная эконометрика [в печати].

22 Качественные оценки указывались в балльных шкалах от одного до четырех или пяти (наивысший балл).

стр. 124
исследования, поэтому их можно рассматривать как характеристики общего социального капитала.

Специфической для ТСЖ и подобных организаций формой социального капитала является способность участников эффективно распоряжаться возможностями нового института с использованием предусмотренных для этого механизмов и процедур. В данном случае такая способность характеризуется тремя показателями: активностью участия членов ТСЖ в общих собраниях, вниманием к мнению других членов ТСЖ и легкостью достичь согласия на общих собраниях. Названные показатели положительно и статистически значимо коррелируют друг с другом, что позволяет рассматривать их как различные характеристики одного латентного фактора - специфического социального капитала, или технической гражданской компетентности жильцов23.

Данные отражают заметные различия между Москвой и Пермью в распределении указанных показателей. Так, в Москве выше общая оценка жильцами результатов работы ТСЖ (рис. 3, а)24, но при этом выше и затраты жильцов на содержание своих домов (рис. 3, б). Для оценки сравнительной эффективности ТСЖ в двух городах необходимо соизмерить затраты и результаты, что будет сделано в следующем разделе статьи.

Оценка качества услуг и плата за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ Москвы и Перми (% ТСЖ)

Рис. 3

В двух городах также значительно различаются характеристики материальных и нематериальных активов ТСЖ. Вошедшие в выборку московские здания в среднем в 1,5 раза крупнее пермских и на 4 года старше. Что же касается нематериальных активов, то в целом по выборке запас общего социального капитала в Перми больше, чем в Москве (рис. 4, а) - пермяки менее отчуждены друг от друга, чем жители столичного мегаполиса. Ситуация со специфическим социальным капи-

23 Измерителем специфического социального капитала в дальнейшем служит первая главная компонента трех перечисленных характеристик. Отметим, что значимой корреляции между составляющими общего и специфического социального капитала не наблюдается, так что речь действительно идет о двух различных гранях способности к самоорганизации.

24 Точная формулировка этого утверждения такова: распределение удовлетворенности жильцов услугами ТСЖ в Москве стохастически доминирует аналогичное распределение для Перми. На этом и последующих аналогичных рисунках изображены кумулятивные кривые распределения оценок результатов, затрат и пр., то есть большее количество меньших значений (и соответственно выше расположенная кривая) должны быть там, где значение показателя меньше.

стр. 125
Общий и специфический социальный капитал в ТСЖ Москвы и Перми (% ТСЖ)

Рис. 4

талом противоположная - техническая гражданская компетентность членов московских ТСЖ заметно выше пермских (рис. 4, б).

Одна из гипотез исследования состоит в том, что связь между социальным капиталом и эффективностью ТСЖ опосредована деятельностью правления. Для проверки этой гипотезы респондентам предлагалось оценить полноту и регулярность распространения правлением информации среди членов ТСЖ, а также подотчетность правления жильцам. Два названных индикатора высоко коррелированы друг с другом25, и их первая главная компонента используется в дальнейшем как индекс качества работы правления ТСЖ. Выясняется, что по данному показателю Москва также опережает Пермь (рис. 5).

Качество работы правления (в баллах) в ТСЖ Москвы и Перми (% ТСЖ)

Рис. 5

Оценка эффективности ТСЖ

Для анализа эффективности предприятий и организаций можно использовать стандартный инструмент - построение в пространстве "затраты-выпуск" множества производственных возможностей для организаций данного типа, чтобы затем оценить удаленность той или иной организации от границы данного множества. Как правило, такую оценку дает функция расстояния26, одно из определений ко-

25 Тесная связь различных показателей качества управления часто обнаруживается не только применительно к организациям, но и на уровне городов, регионов и государств. Подробнее см.: Putnam R. Making Democracy Work: Civic Traditions in Modern Italy. Princeton, NJ: Princeton University Press, 1993; Kaufman D., Kraay A., Mastruzzi M. Governance Matters VIII: Aggregate and Individual Governance Indicators // World Bank Policy Research Working Paper. 2009. No 4978; Tabellini G. Institutions and Culture // Journal of the European Economic Association. 2008. Vol. 6, No 2 - 3. P. 255 - 294.

26 Shephard R.W. Theory of Cost and Production Functions. Princeton: Princeton University Press, 1970.

стр. 126
Функция расстояния

Рис. 6

торой выглядит следующим образом. Пусть организация производит набор товаров и услуг y = (y1, ..., yN) и затрачивает при этом x единиц ресурса (ради простоты - единственного), причем каждому уровню затрат ресурса отвечает множество производственных возможностей P(x) Полностью эффективной организации соответствует такой набор затрат и выпуска (x, y), что вектор y находится на границе множества P(x). В общем случае эффективность (производительность) организации измеряется величиной . Определенная таким образом функция расстояния достигает максимального значения, равного единице, для полностью эффективных организаций; чем меньше значение этой функции, тем менее эффективна соответствующая организация (на рис. 6 значение функции расстояния равно отношению a/b).

В прикладных исследованиях множество производственных возможностей часто аппроксимируется методом стохастической границы, когда постулируется та или иная функциональная форма уравнения границы этого множества и ее параметры оцениваются эконометрически по выборке организаций, представленных соответствующими векторами затрат и выпуска27. Мерой эффективности при этом оказываются организации-лидеры, которые наилучшим образом распоряжаются своим потенциалом и находятся на границе производственных возможностей или в примыкающей к ней "приграничной зоне".

Метод стохастической границы до сих пор использовался главным образом при оценке продуктивности частных или государственных предприятий; его применение в некоммерческом секторе ограничивалось учреждениями здравоохранения и образования. Между тем при наличии достаточного числа однотипных организаций с ясными целями, поддающимися количественной оценке, этот метод имеет несомненные преимущества по сравнению с другими известными подходами к измерению эффективности в некоммерческом секторе28. В частности, обработка большого массива наблюдений позволяет выявить "стандарты рынка" и восполнить таким образом отсутствие в некоммерческом секторе реальной рыночной информации.

ТСЖ правомерно рассматривать как производственную единицу "выпуск" которой y = (y1, ..., yN) составляют различные коммунальные услуги (точнее, оценки жильцами качества этих услуг), а затраты - платежи жильцов в ТСЖ.

27 Подробнее см., например: Kumbhakar S., Lovell C. Stochastic Frontier Analysis. Cambridge: Cambridge University Press, 2000.

28 Возможности использования метода стохастической границы при оценке эффективности некоммерческих организаций детально обсуждаются в: Борисова Е. И., Полищук Л. И. Анализ эффективности в некоммерческом секторе: проблемы и решения // Экономический журнал ВШЭ. 2009. Т. 13, N 1. С. 80 - 100.

стр. 127
В наших расчетах использована транслогарифмическая модель29

которая трансформируется в следующее регрессионное уравнение:

В уравнении (7) величина ui ≤ 0, распределенная по полунормальному закону, характеризует (не)эффективность организации, а νi представляет собой нормально распределенную случайную ошибку. Набор контролирующих переменных с; включает индикатор города (Москва или Пермь), а также пол, возраст и образование респондентов. Уравнение (7) оценивалось методом максимального правдоподобия с использованием описанных в предыдущем разделе опросных данных30.

Кривая плотности распределения оценок эффективности

Рис. 7

Плотность распределения полученных оценок эффективности ТСЖ изображена на рисунке 7. Как видно, эффективность вошедших в выборку ТСЖ варьирует в весьма широких пределах, что соответствует наблюдаемому на практике разбросу результатов деятельности ТСЖ в российских городах.

Для проверки робастности полученных оценок рассматривались различные модификации эконометрической модели (7), в том числе с предварительным усреднением ответов респондентов в рамках отдельных ТСЖ, а также с использованием панельной структуры данных. Рассчитанные таким образом альтернативные распределения оценок эффективности высококоррелированы друг с другом (с коэффициентом 0,7 и более), что свидетельствует об устойчивости результатов к выбору методики оценки стохастической границы.

Данные расчетов свидетельствуют о том, что московские ТСЖ в целом эффективнее пермских (рис. 8). Напомним, что до расчета оценок эффективности это было не ясно, по-

Эффективность ТСЖ Москвы и Перми (в %)

Рис. 8

29 Lovell C. Production Frontiers and Productive Efficiency // The Measurement of Productive Efficiency / H. Fried, C. Lovell, S. Schmidt (eds.). Oxford: Oxford University Press, 1993. P. 3 - 67.

30 Подробнее методика и результаты расчетов изложены в: Борисова Е. И., Пересецкий А. А., Полищук Л. И. Указ. соч.

стр. 128
скольку московские ТСЖ отличались от пермских более высокими результатами и затратами. Такого рода нетривиальные выводы наглядно демонстрируют возможности используемого инструментария.

От чего зависит эффективность ТСЖ

Располагая оценками эффективности ТСЖ, можно исследовать влияние различных факторов на деятельность организации, в частности, оценить вклад материальных и нематериальных активов.

Такую задачу можно решить при помощи двухшаговой эконометрической процедуры, когда на первом шаге рассчитываются оценки эффективности, а на втором строится регрессия полученных оценок тех или иных экзогенных переменных, способных воздействовать на эффективность. Влияние экзогенных факторов можно проанализировать и в рамках одношаговой процедуры - для этого при оценке уравнения стохастической границы достаточно предположить, что от таких факторов зависят среднее значение или стандартное отклонение распределения показателя неэффективности ui31. В наших расчетах для подтверждения робастности использованы оба варианта, а также их модификации; во всех случаях направление и сравнительная сила влияния на эффективность основных факторов одинаковы. Дальше в этом разделе изложены результаты расчетов по двухшаговой процедуре.

В базовом варианте расчетов исследовалось воздействие на эффективность пяти факторов: давность постройки/капитального ремонта дома, общий социальный капитал (ожидание помощи от соседей), специфический социальный капитал, а также размер ТСЖ и мотив его образования. Указанный набор включает индикаторы качества материальных (возраст дома) и нематериальных (запасы социального капитала) активов ТСЖ, а также другие значимые для эффективности параметры, измеряемые с наименьшей ошибкой и в наибольшей степени характеризующие организацию в целом. Затем в состав факторов последовательно были включены показатели: социально-экономическая неоднородность в сообществе жильцов; оказание помощи соседями друг другу; общение между соседями; частота проведения собраний ТСЖ и степень участия в них жильцов.

Результаты расчетов приведены в таблице 1. Во всех вариантах регрессии базовые факторы значимы, имеют одинаковые знаки и сравнительную силу влияния на эффективность.

Наиболее сильное и значимое влияние на эффективность ТСЖ оказывают возраст дома и специфический социальный капитал (техническая гражданская компетентность жильцов), характеризующие соответственно материальные и нематериальные активы ТСЖ. Знаки этих факторов соответствуют гипотезам: "минус" для первого (чем старше дом, тем при прочих равных условиях менее эффективно

31 Подробнее о такой гетероскедастичной модели см.: Battese G.E., Coelli T.J. A Model for Technical Inefficiency Effects in a Stochastic Frontier Production Function for Panel Data // Empirical Economics. 1995. Vol. 20. P. 325 - 332. Преимущество первого варианта, наиболее распространенного в приложениях, в простоте реализации, а недостаток - в несовпадении предположений о распределении остатков регрессии на первом и втором шагах процедуры (Kumbhakar S., Lovell C. Op. cit.).

стр. 129
Таблица 1

Объяснение вариаций оценок эффективности

(1) - базовый набор факторов

(2)

(3)

(4)

(5) - полный набор факторов

Возраст дома

-0,00328***

(0,000411)

-0,00320***

(0,000436)

-0,00322***

(0,000436)

-0,00336***

(0,000439)

-0,00298***

(0,000471)

Размер дома

0,0000398*

(0,0000203)

0,0000379*

(0,0000207)

0,0000354*

(0,0000207)

0,0000508**

(0,0000214)

0,0000414*

(0,0000234)

Специфический социальный капитал

0,0298***

(0,00514)

0,0296***

(0,00516)

0,0291***

(0,00517)

0,0282***

(0,00518)

0,0271***

(0,00550)

Ожидание помощи от соседей

0,0211**

(0,00979)

0,0207**

(0,00983)

0,0276**

(0,0110)

0,0261**

(0,0111)

0,0258**

(0,0112)

Мотив образования ТСЖ

0,0693***

(0,0151)

0,0690***

(0,0151)

0,0713***

(0,0152)

0,0730***

(0,0152)

0,0607***

(0,0162)

Неравенство

-0,00545

(0,0109)

-0,00555

(0,0109)

-0,00749

(0,0109)

-0,0175

(0,0117)

Оказание помощи соседями друг другу

-0,00778

(0,00567)

-0,00342

(0,00583)

-0,00450

(0,00598)

Общение между соседями

-0,0112**

(0,00483)

-0,0101**

(0,00489)

Частота проведения собраний ТСЖ и степень участия в них жильцов

0,00774

(0,00503)

Константа

0,568***

(0,0433)

0,582***

(0,0521)

0,581***

(0,0521)

0,593***

(0,0522)

0,611***

(0,0532)

R2

0,233

0,233

0,237

0,262

0,252

Число наблюдений

418

418

418

407

396

Примечание. В табл. 1 - 4 в скобках указаны стандартные ошибки; *, **, *** - оценка значима на уровне 10%, 5, 1% соответственно.

ТСЖ) и "плюс" для второго. Увеличение возраста дома на одно стандартное отклонение уменьшает индекс эффективности ТСЖ на 2/3 стандартного отклонения, а прирост технической гражданской компетентности жильцов на одно стандартное отклонение повышает эффективность почти на 40% стандартного отклонения. Заметим, что значимость и объясняющая сила общего социального капитала оказываются заметно слабее.

Вывод о том, что при прочих равных условиях проще содержать в должном порядке более новые здания, представляется вполне естественным, его можно рассматривать как подтверждение адекватности избранной методики. Заключения о сравнительной значимости для успеха ТСЖ различных видов социального капитала далеко не столь очевидны: как уже отмечалось, выявление компонентов социального капитала, дающих осязаемую экономическую отдачу, представляет собой нетривиальную проблему, не имеющую универсального решения. В случае ТСЖ выясняется, что доверие, общение и солидарность жильцов, с которыми обычно связывается понятие социального капитала, сами по себе не позволяют достаточно надежно прогнозировать эффективную работу ТСЖ. Успех организации зависит от специфических практик и навыков в коллективе жильцов, предопреде-

стр. 130
ляющих способность к достижению согласия и контролю исполнения согласованных решений.

Важен вывод о значимости для эффективности ТСЖ факта создания товарищества по инициативе самих жильцов (а не муниципалитета или компании-застройщика). Такое решение отражает уверенность жильцов в своей способности коллективно управлять общей собственностью и наличие необходимой для этого технической гражданской компетентности32.

С учетом сделанных выводов об относительной значимости различных видов социального капитала отмеченная ранее более высокая эффективность московских ТСЖ по сравнению с пермскими (см. рис. 8) объясняется тем, что в Москве больше специфического социального капитала (см. рис. 4, б). Некоторое преимущество Перми в запасах менее значимого для эффективности ТСЖ общего социального капитала (см. рис. 4, а), а также более молодой жилфонд не восполняют относительный дефицит технической гражданской компетентности.

Размер ТСЖ оказывает на эффективность слабо выраженное положительное влияние, которое становится незначимым в некоторых спецификациях модели. Отсутствие отчетливого воздействия размера связано с наличием двух противоположно направленных эффектов - возрастающей отдачи от масштаба и усложнения проблемы коллективных действий. Если ограничить регрессию крупными ТСЖ, то положительная зависимость эффективности от размера ТСЖ становится более выраженной: эффект отдачи от масштаба в этом случае усиливается, а влияние социального капитала ослабевает, вероятно, из-за того, что размер дома превышает "радиус доверия"33 между жильцами.

Выявляемое при расчетах влияние неравенства среди жильцов на эффективность ТСЖ статистически незначимо. Вероятно, такой вывод можно объяснить воздействием двух противоположно направленных факторов: с одной стороны, социально-экономическая неоднородность препятствует достижению согласия и коллективным действиям, с другой - наиболее обеспеченные индивиды могут проявить инициативу и взять на себя основное бремя создания клубных благ34.

Парадоксальный на первый взгляд вывод об отрицательном воздействии общения между соседями на эффективность еще раз свидетельствует о том, что далеко не все составляющие социального капитала (к числу которых традиционно относят общественные коммуникации и сети) дают экономическую отдачу35. Заметим в связи с этим, что общение между соседями, как правило, ограничено узким кругом лиц и в этом смысле может рассматриваться как "закрытая" форма социального капитала.

32 Запас социального капитала является не наблюдаемой извне характеристикой сообщества жильцов, поэтому подобные сигналы имеют значительную ценность. Связь решений индивидов (например, о получении высшего образования) с самооценкой своих способностей и прочих не наблюдаемых извне свойств личности составляет ключевую идею экономической теории сигнализирования (Spence M. Market Signalling: Informational Transfer in Hiring and Related Processes. Cambridge, MA: Harvard University Press, 1974). В случае образования ТСЖ эта логика остается неизменной с той лишь разницей, что теперь речь идет о сообществе жильцов.

33 Fukuyama F. Trust: The Social Virtues and the Creation of Prosperity. N. Y.: Free Press, 1995.

34AlesinaA., La Ferrara E. Participation in Heterogeneous Communities // Quarterly Journal of Economics. 2000. Vol. 115, No 3. P. 847 - 904; Bergstrom T.C., Blume L.E., Varian H.R. On the Private Provision of Public Goods // Journal of Public Economics. 1986. Vol. 29, No 1. P. 25 - 49.

35 Keefer Ph., Knack S. Does Social Capital Have an Economic Payoff? A Cross-country Investigation // Quarterly Journal of Economics. 1997. Vol. 112, No 4. P. 251 - 288.

стр. 131
Известно, что социальный капитал в закрытой форме препятствует образованию широких коалиций и может помешать развитию36.

Выясняется также, что частота проведения собраний членов ТСЖ и степень участия в них жильцов не оказывает значимого влияния на эффективность. Очевидно, важно не "количество", а "качество" участия жильцов в работе организации, которое характеризуется технической гражданской компетентностью и оказывается одним из главных факторов успеха ТСЖ.

В заключение приведем обобщенные "портреты" лидеров и аутсайдеров среди обследованных ТСЖ. В группу лидеров входят 7 ТСЖ с близким к 100% показателем эффективности; аутсайдерами стали 10 ТСЖ с показателями эффективности от 50 до 70%. Среди ТСЖ-лидеров выше удовлетворенность жильцов качеством услуг и их стоимость. Такие ТСЖ располагают заметно большим запасом специфического социального капитала; их преимущество в общем социальном капитале не столь отчетливо. Благополучные ТСЖ, как правило, созданы в больших домах; для них характерно умеренное социально-экономическое неравенство жильцов и лучшая платежная дисциплина. Почти все квартиры в таких ТСЖ находятся в собственности жильцов, а в ТСЖ-аутсайдерах около 1/3 квартир остались в муниципальной собственности. Более 80% ТСЖ-лидеров были созданы по инициативе живущих в них собственников или преобразованы из ЖСК, аналогичный показатель среди аутсайдеров не превышает 50%. Показательно, что ни одно ТСЖ-лидер не прибегает к услугам управляющей компании, среди аутсайдеров с управляющей компанией работают 60% ТСЖ.

Роль правления и управляющих компаний

Правление ТСЖ и его председатель наделены правом принимать хозяйственные решения и распоряжаться бюджетом организации. Если в ТСЖ не удается должным образом решить проблему агентских отношений между правлением и рядовыми членами организации, то правление становится неподотчетным и качество его работы ухудшается. Возникает также реальная угроза "захвата" ТСЖ руководством организации для извлечения личной выгоды за счет жильцов37.

Наши данные подтверждают важную роль работы правления для эффективности ТСЖ38. В свою очередь, качество работы правления, как показывает регрессионный анализ (табл. 2), в значительной степени обусловлено технической гражданской компетентностью жильцов; при этом общий социальный капитал не оказывает статистически значимого воздействия на деятельность правления. Таким образом, подтверждается гипотеза о наличии "вертикального канала", связывающего

36 Halpern D. Op. cit.; Меняшев Р. Ш., Полищук Л. И. Экономическая отдача на социальный капитал: о чем говорят российские данные. Доклад на XI Международной конференции ГУ-ВШЭ "Модернизация экономики и общества", 2010.

37 Ясин Е. Г. Политическая экономия реформы ЖКХ. М.: Либеральная миссия, 2006; Сиваев С. Б. Реформа ЖКХ в 2003 - 2008 годах: извилистая дорога к рынку.

38 Коэффициент корреляции между мерой эффективности ТСЖ и агрегированной оценкой качества работы правления равен 0,38 и статистически значим.

стр. 132
Таблица 2

Работа правления и социальный капитал

Работа правления

Специфический социальный капитал

0,652*** (0,0752)

Общий социальный капитал (ожидание помощи от соседей)

0,229 (0,182)

Константа

0,378 (0,698)

R2

0,524

Число наблюдений

75

социальный капитал и эффективность ТСЖ, промежуточным звеном в котором выступает правление.

Важно выяснить, можно ли компенсировать дефицит социального капитала, необходимого для успешной работы ТСЖ, за счет эффективного управления организацией. Для ответа на этот вопрос мы построили регрессию индикаторов эффективности ТСЖ на два фактора: специфический социальный капитал и эффективность работы правления, не связанная с социальным капиталом39 (табл. 3). Второй фактор оказывается в такой регрессии незначимым, то есть правление, не опирающееся на социальный капитал, не способно внести заметный вклад в эффективность ТСЖ. Иными словами, при пассивных жильцах нет оснований рассчитывать на эффективное управление ТСЖ - жильцы получают "такое правление, которого они заслуживают".

Таблица 3

Эффективность ТСЖ, социальный капитал и работа правления

Оценки эффективности

Специфический социальный капитал

0,043*** (0,013)

Работа правления (остатки регрессии)

0,017 (0,020)

Константа

0,563*** (0,076)

R2

0,139

Число наблюдений

79

Любопытный эффект можно обнаружить при делении выборки на более и менее качественно управляемые ТСЖ. В части выборки с неэффективным правлением вырастает значимость общего социального капитала для результатов работы ТСЖ: если жильцы не могут должным образом распорядиться официальными механизмами управления ТСЖ, то им приходится полагаться на более "примитивные" горизонтальные формы самоорганизации и взаимопомощи. И наоборот: "в тени" эффективного правления, обеспеченного специфическим социальным капиталом, общий социальный капитал полностью утрачивает значимость.

39 Точнее, речь идет об остатках регрессии качества работы правления на социальный капитал.

стр. 133
Коснемся в заключение роли управляющих компаний в работе российских ТСЖ. Ожидается, что управляющие компании будут способствовать эффективности ЖКХ за счет преимуществ специализации и экономии от масштаба. Поскольку, согласно законодательству, ТСЖ может работать самостоятельно, привлечение управляющей компании должно обеспечивать прирост эффективности ТСЖ. Данные опроса дают противоположную картину. Регрессия оценок эффективности на бинарную переменную, отражающую наличие или отсутствие управляющей компании (с контролем на размер ТСЖ, возраст домов, общий и специфический социальный капитал и город), выявляет высокозначимое отрицательное воздействие управляющей компании на эффективность ТСЖ (табл. 4). ТСЖ, работающие без управляющих компаний, добиваются в среднем на 10% более высокой эффективности, чем ТСЖ, работающие с такими компаниями. Напомним также, что ни одно из ТСЖ-лидеров в нашей выборке не прибегает к услугам управляющей компании, а большинство аутсайдеров имеет с ними дело.

Парадокс объясняется так: работа с управляющей компанией далеко не всегда является результатом свободного и осознанного выбора членов ТСЖ. Из 52 организаций в нашей выборке, которые были основаны самими жильцами, лишь 6 (12%) привлекли управляющие компании, а среди 29 ТСЖ, учрежденных застройщиками или местными властями, нередко при активном участии самих управляющих компаний, с такими компаниями работают 11 организаций (38%). Эта статистика согласуется с многочисленными фактами навязывания ТСЖ управляющих компаний и использования последних в качестве инструментов "захвата" ТСЖ. Отказ от такого невыгодного партнерства требует коллективных усилий жильцов и не всегда возможен в силу все той же нехватки социального капитала. К тому же, как уже отмечалось, рынок услуг управляющих компаний в большинстве российских городов монополизирован и контролируется приватизированными жилищно-коммунальными службами, сохранившими тесные связи с муниципальными властями.

Таблица 4

Вклад управляющих компаний в эффективность ТСЖ

Оценки эффективности

Наличие управляющей компании

-0,0838*** (0,0281)

Возраст дома

-0,003430*** (0,000678)

Размер дома

0,0000490* (0,0000282)

Специфический социальный капитал

0,0432*** (0,0137)

Общий социальный капитал (ожидание помощи от соседей)

0,0511* (0,0267)

Город

-0,0130 (0,0284)

Константа

0,471*** (0Д22)

R2

0,510

Число наблюдений

72

стр. 134
В таких условиях ТСЖ с жильцами, имеющими необходимую гражданскую компетентность, предпочитают обходиться своими силами, избирая честное и энергичное правление и контролируя его работу. Нехватку социального капитала могла бы компенсировать конкуренция на рынке управляющих компаний, обеспечивающая качественное и профессиональное управление жилыми домами40. В России успех ТСЖ сдерживается "двойным дефицитом" - социального капитала и конкуренции в секторе ЖКХ.

* * *

Короткая история института ТСЖ в России подтверждает общий вывод о том, что культура, социальные нормы и иные неформальные и обладающие значительной инерцией институты могут препятствовать успеху институциональных реформ, опережающих состояние общества41. Материальным факторам, несомненно, принадлежит важная роль в успехах и неудачах российских ТСЖ - растущий разрыв между затратами на содержание домов и доходами населения, особенно в депрессивных районах (где жилой фонд находится в упадке и требует срочного дорогостоящего ремонта), объясняет нежелание владельцев квартир принимать на себя ответственность за инфраструктуру своих домов. Столь же, а возможно, и более серьезным препятствием в работе ТСЖ является недостаточная способность жильцов к самоорганизации, без которой ТСЖ остаются "пустой оболочкой", привлекательной для манипулирования и злоупотреблений. Недостаточная эффективность и конкурентность сектора жилищных услуг и управляющих компаний лишают подобные ТСЖ внешней опоры и обрекают их на неудачу.

Указанные проблемы объясняют распространенное в российских городах разочарование в работе ТСЖ, нежелание создавать такие организации и попытки ликвидировать их. Муниципальное управление жильем, несмотря на его многочисленные недостатки, воспринимается многими как "меньшее из двух зол", так что и здесь, как и во многих других сферах, нехватка социального капитала порождает спрос на государственное присутствие в экономике и общественной жизни.

Общий вывод следующий: выбор механизмов управления общей собственностью в жилом секторе требует большей гибкости и внимания к сложившимся экономическим и социальным условиям, которые могут лишить более прогрессивные институты преимуществ по сравнению с действующим порядком. Процесс создания ТСЖ не должен приобретать черты принудительной кампании, при создании таких организаций следует полагаться на свободное и осознанное волеизъявление жильцов, которое свидетельствует о готовности последних эффективно использовать преимущества нового института. Успеху ТСЖ должно также способствовать повышение конкуренции в секторе жилищно-коммунальных услуг.

40 Конкурентный и инновационный сектор управляющих компаний обеспечил эффективную работу аналогов ТСЖ на Тайване, где, как и в России, жильцы жилых домов часто не имели необходимых навыков и способностей к самоорганизации (Chen S., Webster Ch. Op. cit.).

41 Roland G. Understanding Institutional Change: Fast-Moving and Slow-Moving Institutions // Studies in Comparative International Development. 2004. Vol. 38, No 4. P. 109 - 131.

Постоянный адрес данной публикации: